同时玩转两大领域，由此我们也不得不佩服禹晋永博士的胆识、智慧和敢为天下先的勇气　　

资本运作加地产开发，似可概括“资本地产”的全部内涵。目前在中国，虽有资本加地产的运作为，但都是资本人才加地产人才两者的结合，还没有一个人像禹晋永博士这样，既缔造了“资本地产”的概念，又同时玩转两大领域，由此我们也不得不佩服禹晋永博士的胆识、智慧和敢为天下先的勇气。

“资本地产”演绎的传奇

过去虽然与禹晋永未曾谋面，但他的传奇故事却耳熟能详，他缔造的“资本地产”概念也曾风靡一时。原以为他一定是风流倜傥，一派翩翩学者风度。见面后很让记者意外：表面上看，禹晋永高大魁梧而不威严；憨厚质朴气质内敛，就像邻家的大哥。当他一开口说起资本地产，会让你悚然大惊：采访他犹如坐在“百家讲堂”听大师演讲，真是春风化雨酣畅淋漓。

他的沉浮荣辱都连着资本地产。

结盟“首富”黄光裕之前，禹晋永是一个潜伏在水底下的资本运作高手，在风云际会的地产界，还远说不上是个瞩目的人物。

禹晋永与黄光裕最早的结识在2002年，当时两人在对“宁城老窖”壳资源的争夺中一直是对手。但两年后，这两个资本市场中的“大佬”却喜结“秦晋之好”，禹晋永开始主政黄光裕旗下的国美置业，随后短短7个月又与黄光裕戏剧性地分道扬镳，一时间禹晋永成了焦点人物。

寂静了数月之后，禹晋永再次出现在媒体面前，细说“分手”内幕，期间不断亮出其“招牌动作”——大谈资本地产。

“连聘任书都没有，何来的解聘呢？我和黄光裕先生是合作的关系。”禹晋永向《财经时报》这样定义自己去年9月的离职。

依照禹的版本，事情起于一次偶然：由于对一位应聘人员职位安排发生的分歧，导致他与国美集团某高管发生矛盾，“而这些细节，黄光裕并不知情。”禹晋永解释。最终，他还是在与黄光裕的越洋电话中提出了“不能合作就散伙”。

然而坊间却流传着与此相反的两种版本：一种说法是由于禹泄露国美地财产务的上市计划，“违反公司制度”；还有一种说法是，黄光裕开始怀疑禹的“资本地产”概念。曾有国美高层要求禹解释“资本地产”的细节，却遭到禹的拒绝。于是当时在美国的黄光裕通过越洋电话解雇了禹晋永，理由是其“泄露了国美置业的上市计划”。

对于以上两个版本，遭到了禹的反驳。

“资本地产”不会寂静

今年5月，被称为“资本地产缔造者”的禹晋永博士在蛰伏了9个月后，再次高调登场。这次他是以中国世代投资控股集团（以下简称“中国世代”）总裁的身份亮相，同样竖起了资本地产的旗帜，依然羽扇纶巾，神情自若。

熟悉他的人都知道，禹晋永博士天生是一个不甘寂寞的人，以他的风格与个性，此次出场，一定会有着一系列不同凡响的举措，中国的地产界又将面临一次新的震撼！业界同仁用不同的目光期待着他。

果然，禹晋永又依托中国世代，掀起了又一场资本地产的风暴。据禹晋永介绍，中国世代是今年7月在香港成立的，注册资本金10亿港元，股东方包括禹晋永自己的凯爱置业以及来自美国、英国、加拿大、新加坡和中国香港的13家基金。凯爱置业相对控股，占比20％。

相比为中国首富做嫁衣的国美置业总经理，禹晋永这次可以说是“驾着自己的战车”出征，纵横捭阖，指挥若定。因而指点江山，意气风发，“鲲鹏展翅九万里，翻动扶摇羊角”。

禹把他在前国美置业的全部理念与思路继续延续到中国世代投资，这包括他的资本地产理念和管理理念。在部门设置上，他设立项目一部、项目二部，负责对项目的招拍挂、项目收购和对不良资产的处置；投行一部和投行二部，负责公司上市、融资。他把今年动作比喻成是中国世代投资走向中国地产前沿的三把利剑，第一把是完成8400亩地的一级开发；第二把是找到良好的上市壳资源，第三把是今年底至少开工一个项目。

中国世代仅用一个月时间就取得了8400亩的土地储备，累计投入成本约20亿元。而中国世代的核心资产正是这批分布在昌平、密云等地的土地资源。中国世代取得了这些地块的一级开发授权，并将在今年开始一级开发、进入房地产项目开发，到年底计划有1～2个项目开工。此外，禹晋永对今年即将入市的北京吉普车厂地块也表现出了势在必得的信心，“一定会整体拿下，而这种通过拿大项目的招拍挂能给世代带来影响力。”当然，除了拿地，禹晋永不会忘记自己最擅长的资本运作。据禹晋永透露，他已经开始酝酿房地产公司层面的并购，目前接触的公司跨越40个。

按计划，禹晋永会在2～3年内持有不低于2家上市公司，其中一个硬指标是年内持有一家上市公司。他的底气来自与一家知名上市公司的谈判“已经进入签约期”，禹晋永自信说，“谈下来应该没什么问题。”中国世代也做项目开发，从土地、工程到销售，这和其他公司不同不大，但禹晋永的做法是将土地权益化，让国际资本购买权益，这样就有了不断滚动的资本。这正是禹晋永当初就任国美置业时提出的资本地产理论的思路。“拿到项目后，把它变为资产，将资产权益化，将权益资本化，再将资本市场化。”不管怎么说，背后有十多家基金作强力后盾，手头可以启动的资金有十几个亿，禹晋永的扩张之路似乎刚刚起步，但目标却直指3年内进入国内房地财产15强，和一年内上市。

禹晋永博士在中国世代的管理方式上，采取开放式的管理、现代化的管理、网络化的管理、思想意识形态的管理。在禹晋永博士离开国美置业时，国美置业团队高管层绝大部分精英随其选择离开，这些人都成为如今中国世代团队的骨干力量。中国世代团队极具奉献精神，又有高学历，在房地产、投资、资本运作、品牌战略、、经营管理等方面有着丰富的实战经验，是他最为之骄傲的资本。在今天，禹晋永博士以他自身独有的魅力以及这支身经百战的团队，使得中国世代在房地产界高歌猛进。

“资本地产”在争论中升华重返地产舞台的禹晋永依然高擎“资本地产”的大旗。

对于“资本地产”，禹有自己的论断。就是在资本市场里面，运用资本的优势来进行项目投资。拿到一个项目后，把项目资产化，把资产权益化、把权益资本化，把资本市场化，也就是进入资本市场。这是禹氏的资本地产的“公式”。

“资本地产”概念的提出，一直是禹晋永博士引以自豪的杰作，尽管业界媒介质疑褒贬不一，闹得沸沸扬扬，禹晋永始终大旗高擎初衷未改，多年来一直潜心研究并孜孜不倦探索资本地产的理论与实践操作，而且灿烂的理论之花，不断结出丰硕的经济之果。

2005年，禹博士与黄光裕合作携手组建国美置业，拿下2005年京城最大的招拍挂地块，成为当年房产界最大最热门的新闻，同时也使禹博士的“资本地产”概念拥有了一个比较理想的强有力的实践平台和品牌支撑。

禹博士在国美置业担任CEO期间，业界一直在用充满好奇而复杂的眼光，审视和质疑“资本地产”魔方所发生的资本运营魅力。禹总当时放言，要实现年内上市，用3年时间挺进中国房地产企业15强。此言一出，业界一片哗然。有人认为，按照常规和传统做法根本不可能实现年底上市计划。面对置疑，禹总反而显得异常冷静，依然自信并玩转着他的“资本地产”魔方。因为就在去年，国美置业果然按照禹晋永的思路，顺利实现了中关村几个公司的收购，如期实现了上市。

禹博士把他的“资本地产”理念与国美置业相嫁接的成功实践，使他一夜之间成为焦点人物。

“资本地产”应该属于一种创新理念，业界有争议本无可厚非，就好比中国古代文学繁荣时期“百家争鸣、百花齐放”的局面一样。再比如在19世纪80年代，以卡尔.门格尔为首的奥地利经济学家和以古斯塔夫.施穆勒为首的德国历史学家之间，就方法论研究到底是用抽象演绎法还是历史归纳法来研究，一直争论不休一样，正是在这种不断的争论中推动了理论的不断升华。

禹、黄分手之后，有人放言“资本地产”昙花一现。但是，很多持传统开发理念的地产商，正迫切地需要创新的经营模式来解决他们发展的瓶颈问题，于是便纷纷找上门来要求与禹博士进行合作。禹博士连同他的资本地产理论的价值，被越来越多的有识之士认可。

业界不少人士认为，“资本地产”是在2005年通过国美置业这个载体，似乎一夜之间名声大噪，风光占尽的。其实不然。从禹博士近几年的发展轨迹来看，他的“资本地产”即便不在国美置业高调登台，也终究会在其它合适的平台上亮相实施。“莫愁前路无知己，天下谁人不识君。”禹总在与黄光裕合作之前，一直潜心并致力于资本运营理论的研究与实操，是著名的投融资专家与企业家。他早就认为，从“资本地产”的意义上来讲，房地产严格说来不应该算是一种财产，更准确的说它应该是一种不是传统房地产意义上的投资品种。这在中国是非常超前的理论新观。

在2003年禹博士任凯爱置业投资有限公司董事长，兼任凯爱网总裁时，禹的“资本地产”概念的运作模式已经基本形成。2003年“8.31”大限时，禹一口气收购了25个项目，花了几十亿人民币。当时禹博士对资本地产的运营模式是把地产项目资产化后做为权益，装进凯爱网，然后，以凯爱网的名义赴美国在纳斯达克上市。回想起当初“资本地产”的运作手法，禹晋永博士现在坦言，那只是一种短线的上市投资产品，只是在技术层面的运作，但牛刀小试却大获成功。

这是水到渠成的。他曾经担任过大型国有企业与跨国公司的高管，有深厚而丰富的资本运营理论功底和实践经验。他是一位名符其实的学者型企业家。他担任北大公共经济管理研究中心理事长。早先在美国获博士学位，后为北大博士后。

“资本地产”发明者的技术资本论禹晋永出生在一个革命军人的家庭。父亲是跟随邓小平、刘伯承南征北战的老战士，戎马一生。在家庭中，他从小受到革命传统的熏陶和良好的教育，养成了自立自强的性格。

禹晋永的求学道路曲折而坎坷。高中一年级时就参军入伍。1981年底，以现役军人的身份回到地方。那时，才十八岁的禹晋永，开始承担起种种社会工作的重担。做过秘书、记者、警察。1986年公安系统组建保安公司，当时已做到刑警队长的禹晋永转身投入其中。

在保安公司的经营管理中，让禹晋永发现了自己的经营才能。他说，第一次带领公司赚钱的那种“怦怦”心跳感觉，刻骨铭心。同时，禹晋永也发生着“渐变”——“先是有一种激烈的思想斗争，然后就很自然地发生了一种愉悦感，从此便一发不可收。”不久，禹晋永又被调任地区粮食局，几年之后，升任粮食局局长。1992年，由于感觉“在粮食局干已经不过瘾了”，禹晋永开始在一个全新的领域里打拼，出任政府的土地开发公司总经理。当时的情况是，全国各地还尚未成立“土地局”，而土地开发公司则在某种程度上扮演着“土地局”的角色。

在这个过程中，禹晋永开始接触地产行业。而也正是在这期间，他积累了大量的“人脉”资源，更为重要的是，第一次涉足资本市场，学会了资产收购与兼并。1999年，国企改制的浪潮席卷全国。禹晋永面临着选择。36岁的禹晋永没有选择在仕途路上继续走下去，而是决定完全地告别了政府机关。

此时，曾经是禹晋永的客户——来自世界500强企业的台湾凯胜集团老板，邀请他出任集团总裁，月薪15000美金。然而，去台湾仅一个月之后，禹晋永就发现“自己不能适应”，因为“文化背景的差别太大”。于是，不想在台湾“打工”的禹晋永向凯胜集团提出，希望集团能够考虑到大陆投资。禹晋永的建议得到了响应，集团在中国又投资建立了凯爱集团，即凯爱置业的前身，并开始迅速“扩张”，这一切快速的发展缘于此前禹晋永积累下的丰富经验与资源。而此时，禹晋永在资本运作的“手法”上已经颇为老道。

“收购、兼并就是这样，刚开始你没有钱，但一夜之间你就是亿万富翁。所以我们在很短的时间内就挣到了很多很多钱。”禹晋永这样解释他的扩张“秘诀”。正是通过这种资本运营的方式，2000年，禹晋永斩获颇丰，最让他得意的就是“成功收购了凯爱，由小股东变成了大股东”。

控制了凯爱后，禹晋永开始在国内广泛买地，三年后，它已经是一家拥有了几十亿元资产的“跨国企业”。然而这种“低成本扩张”的方式在禹晋永看来还是太慢，他要让凯爱与国际资本市场“对接”。

2005年底，凯爱中国网被禹晋永出售给北美证券集团，由后者保荐到美国纳斯达克上市。“通过这次运作，我们套现了10多亿元。现在看十几个亿并不算多，但当时我们还处于原始积累初期。”禹晋永说，“每一步都成就了我们。”将凯爱的一部分地财产务装入网络公司，并最终成功在海外上市——这与日后禹晋永运作的国美商都如出一辙，“让技术永远为资本打工”，也是那时禹晋永喊出的一句超出人们想象力和理解力的口号，也被称为禹晋永的“技术资本论”。

禹晋永表示：“我们在运作模式上跟其它门户网站最大的不同就是采取资本运作，比如新浪、搜狐等门户网站大都是停留在技术层面上的更新和发展，而凯爱中国则是通过资本运作模式生存的。”根据禹的互联网加地产帝国蓝图：以网络科技股的名义出现，然后，通过控股收益性较强的房地财产务实现盈利，再以此上市募集资金，开始对互联网公司的收购。他认为：“现在地产属于一种传统的财产，而网络属于一种虚拟的世界，单纯的高科技是做不出利润的，所以需要虚实结合。”而对于国美置业，禹晋永如法炮制。

让“技术为资本打工”是他的口头禅。对于风险的转嫁，禹晋永设想利用基金操作的模式来吸收和分解风险。“我们强调的是权益化，要把它作为一种资本来进行投资。这种投资不是拿别人的钱投资，而是用自己的权益去投资。”他认为，现在的地产不再仅仅是买地开发、卖房子再买地的单一传统的模式。这样的企业肯定是不适应未来社会发展的。按资本地产模式，首先是拿地，把项目变成了资产，资产变成了权益，权益变成了资本，资本变成了市场，市场变成证券化的资本，以此良性循环，每一次循环都加以此资本的巨大增值。这就是禹晋永“资本地产”的五层级循环理论。