敏感话题难倒地产界大佬

走近孟晓苏①话题

当记者问及中房集团将采取什么新的举措推动中央房企重组这一敏感话题时，孟晓苏没有正面作答，只说了一句：老板没有太多的积极性，我们打工的无论怎么努力也难有明显的成效。

拒谈中央房企重组

3月18日中午，重庆科苑酒店，记者获得了与中房集团董事长孟晓苏博士共进午餐的机会。

“中央房企重组目前的进展如何？下一步中房集团将采取什么新的举措推动中央房企的重组？”记者不失时机地发问。

孟晓苏一脸疲惫，这位快满60岁的董事长当天上午刚为重庆大学房地产MBA班的学生做了近3个小时演讲，他真的很累了。沉默了好一会儿，孟晓苏才若有所思地告诉记者，中央房企的重组非常必要，原因我在上午的演讲中已经提到，但进展并不太顺利，而且也不再是社会关注的热点了。随后他补充了一句，老板没有太多的积极性，我们打工的无论怎么努力也难有明显的成效。

就在当天上午，孟教授在讲授房地产企业要为国家多做贡献的时候，用了大量的段落来论述100多家国有企业从事房地产开发后主辅业不分的情况，言辞可谓激烈。

随后，孟晓苏博士开始与记者谈论与中房集团和中央房企重组完全无关的话题。

两年前在国内传得沸沸扬扬的中央房企重组究竟怎么了？2004年，在重组刚刚启动的时候，有媒体称孟晓苏对中房集团的未来充满激情：中房集团如果能组合到1000亿元，就是世界第三，组合到2000亿元就是世界第一。

仅仅两年的时间，孟晓苏董事长对中央房企重组的态度变得有如天壤之别：从充满激情到一脸疲惫。

1800亿的重组悬念

重组的受阻给重组带来了无数悬念。

2004年2月，中房集团总裁孟晓苏向国资委主任李荣融提出了以股份制进行企业改制的思路。让中央企业拿房地产资源出来入股中房，把中房变成一个多元化股东持股的企业，以期形成一种具有国际竞争力的资源结构。李荣融对孟的这个方案大表赞同：同意以中房公司为载体、用多元股东方式重组。

其时，国务院正要求中央国有企业搞大企业、大集团，突出主业。国资委主任李荣融的想法是：如果国资委管理的企业不能在行业内具有影响力和带动力，不能排在前几位，不如把它下放给地方管理或把股权卖掉。

2004年4月，孟晓苏和李荣融两人又在一次会议上碰了头，两人在思路上不谋而合。随后，在中房集团的推动下开始了真正的运作。就在此时，中国经济体制改革研究会会长高尚全和中国房地产协会会长杨慎拿出了《关于加快有效整合中央企业房地产资源的建议方案》，重组的思路又得到进一步丰富和完善。中房集团当时的愿望是，以中房集团为载体，一举整合分布在191家央企名下1800亿元的房地产资源。

在国资委肯定重组方案之后的2004年5月，中房集团曾向100多家中央企业发函转达了国资委和两个协会的意见。在发出了187份邀约入股或者划转的函件后，中房收到了70份回复，效果并不明显。

2004年6月28日，国资委发出《关于中央企业房地财产重组有关事项的通报》(下称《重组通报》)，决定由中房集团、保利集团等5家企业整合中央企业的房地产资源。但是除了中房集团，其他4家均未有任何实质性动作，重组工作进展缓慢。

2005年初，中房集团获得的第一笔资产是从主营电力的华能集团无偿“划拨”的：由国资委下发文件，直接将华能的房地产资产划拨到中房集团名下，然后进行财务重组。中房集团没为这笔资产支付任何费用。当时与中房集团有重组意向的央企有多家，包括中国航空信息集团、中国诚通控股公司、中国电子科技集团和中国工艺美术集团等。

      单纯的“行政划拨”只成为央企房地产资产重组模式的起点。在这之后，中房集团再也没吃到过“免费午餐”。由于国资委下属央企原属各部委，都有相对独立的利益，而被划拨的资产又都属于独立核算的企业法人，国资委“主辅分离”的一纸文件难以让其轻易放弃房地财产务，重组阻力不小。

2005年7月，中房集团又获得了第二笔重组资产，而这次转让是“有偿”的。沈阳航空将其5家酒店物业并入中房集团，中房集团“象征性”地支付了一笔资产补偿费，其数额是划拨资产的三分之一左右。

2005年10月10日，国资委第二批圈定了8家以地产为主业的央企，以求提速央属房企的重组步伐，但这8家以地产为主的央企对重组并没有太大的兴趣。随后，重组的成本越来越大。至今为止，191家央企名下的1800亿元房地产资产，只有30亿元进行了重组。

有知情人士透露，《重组通报》淡化重组的行政色彩，国资委特意强调“自愿协商”，国资委只是居中协调。这就意味着这个《重组通报》并不具有强制效应。没有了习惯的行政性强制，又涉及到每个企业各自的切身利益，中央房地产企业的重组变数不断，推进艰难。

这意味着目前中央房企重组的模式必须发生改变。

大企业的管理困境

实际上，即使不对中央房地产企业进行重组，中房集团及其受命重组的13家中央房地产企业已经是一个庞然大物。

资料显示，中房集团本身就是在早年政企分离的时候由很多企业划转组成的。目前总资产600亿元人民币，在全国200多个大中城市拥有340家成员企业，每年开工1300万平方米，竣工600万平方米到700万平方米。成立24年来，累计完成开发建筑面积2.6亿平方米，建成住宅小区1200多个，向社会提供商品住宅180多万套，占中国房地财产的3%……

有知情人士称,中房集团这些下属企业和母公司“亲密”的并不多，一直难以掌控。中房集团实际上成了一家国有资产管理公司。业界人士认为，中房集团虽然资产规模遥遥领先，但是内部业务一直整而不合，市场竞争力并不具有太大优势。实际上这也是中央大型房地产企业的一个通病。

对于外界的诟病，孟晓苏没有正面反驳。但是他告诉记者，中房集团已经在管理问题上做了较大的努力，例如采用项目股份制，并取得了较大的成效。

“如何对超大型企业进行管理，使企业不仅做大，而且变强？”记者希望从孟晓苏那里得到答案。孟晓苏笑了笑，并未正面回答。随后他表示，自己手下单是厅局级以上的就有20多人，管理起来当然不容易。

对于中房的未来，孟晓苏的设想是分三步走：一是通过央企重组和其他企业的并入，形成一个多元化企业，改变过去单一的国有制形式，成为国有持股的股份制企业，使股份制成为中央企业的主要构成形式。二是在重组过程中吸收其他所有制形式，使中房成为一个混合所有制企业，包括民营和外资。三是通过上述改制做大、做强，将中房集团发展成为一个上市企业。

    通天”大腕孟晓苏

走近孟晓苏②印象

他既是满腹经纶的经济学者,又是地产行业的隐性冠军；既是一个声名显赫的官员，又是一位平易近人的长者。

孟晓苏透露：“中房集团在香港买楼即将变成现实。”

      在港买房的传言

200亿买楼”言论一举激活了香港房地产市场。说起往事，孟晓苏印象深刻。

2003年，遭受了多重打击的香港房地产市场寒冬难耐。1997年以前，香港由于多种原因楼价飞涨，刚刚回归又遇到亚洲金融风暴的打击。金融风暴和SARS影响使香港房价狂跌70%，香港17万家庭资产成为负资产。

自1998年6月至去年6月期间，香港政府先后出招八次救市，但每次楼价都无法抬升。2002年11月中旬，港府再次信誓旦旦决心托市，并由房屋及地政规划局局长孙明扬宣布“孙九招”，包括停止卖地13个月、无限期停售停建居屋、停止两铁土地招标等。但几个月后香港房价回升依然无望。房价的下跌使香港购买力下降，竞争力严重不足。如何让香港市民恢复对房价的信心，成为香港特区政府的心病。

2002年底，孟晓苏和他领导下的中房集团，就向香港政府提出过，以一次性的形式购买空置房屋。从2003年春开始，孟晓苏冒着SARS的危险和香港政府方面谈判。当时接待他的香港方面人士戴着一个大口罩告诉孟晓苏，孟先生你知道吗，我们这栋大楼刚刚有一个人死于SARS。孟吓了一跳。在香港，孟晓苏住的香奈尔酒店，整层楼就他一个人。回北京时整个航班只有7个乘客，而头等舱就只有孟晓苏一个。但是孟晓苏最后发现，这一冒险是值得的。

中房集团收购空置房的谈判一直在秘密的情况下进行的。但是，一个意外的因素却让事情有了戏剧性的发展。

2003年9月，香港政府在没有同中房集团沟通的情况下向媒体披露，中房集团向港府提出以200亿港元，购入房屋委员会手中的2万个空置居屋单位，并将部分居屋改建成旅馆招待内地的自由行旅客，其余单位经过重新包装后，向内地居民推销。

随后，这一消息被香港媒体迅速放大。到2003年底，关于中房集团要在香港购房的报道总共出现了400多篇。而就在第一篇消息发表后的第三天，香港持续低迷了7年的房地产价格开始回升，此后房价一路上扬。

孟晓苏告诉记者，“我的房子还没有买成，香港媒体关于中央救市的消息却一举激活了当地的房地产市场。为此，我居然得到了中央主要领导同志的5次表扬。”这让孟晓苏十分意外。

“实际上，中房集团在香港买楼即将变成现实。”在讲完这个故事后，孟晓苏透露，但并不是外界所说的200亿港币而是120亿元，当然购买的也不是香港政府的经济适用房，而是香港四星级以上的海景别墅和部分开发商开发的酒店式公寓，主要用于分时度假。不久，这些房屋将在全国各个城市进行销售。

建议影响最高决策层

除了地产界的巨头，孟晓苏还有一个特殊的身份。这让孟晓苏与万科的王石、华远的任志强等地产界名人相比显得非常特别。师从厉以宁和萧灼基两位著名经济学家的孟晓苏在外人眼里不但是一个经济学者，还是一个中南海的官员。

从1983年到1990年，在国务院和全国人大工作的八年，让孟晓苏对国家宏观政策的研究和制度设计非常熟悉。因此，作为房地产学者和开发商的孟晓苏还在工作之余不断向国家提出财产发展和相关政策的思路和建议，主要建议大都为国家所采纳。

记者注意到，1996年初，孟晓苏提出了房地财产可以成为国民经济新的增长点的建议，在当年下半年国务院提出的新的热点和新的增长点中，房地产排在了重要的位置；2000年，孟晓苏提出，房地产行业成为国民经济支柱财产的建议2003年被写入国务院文件；2003年抗“非典”期间，孟晓苏向建设部提出发展健康住宅的建议很快被采纳；同年孟晓苏向国务院主要领导提出反向抵押贷款的建议也受到国务院主要领导同志的高度重视，目前已经处于试点阶段。

基于孟晓苏是一个在地产界和政界影响非凡的人物，在重庆大学演讲期间，该校房地产MBA研究生班的学员把他看成是一个“通天”大腕。

把克林顿请到重庆来

尽管孟晓苏无论在经济界还是政界都可谓声名显赫，但为人却非常谦和，演讲也非常的风趣幽默。在谈到中国房地产企业的责任时，孟晓苏表示，房地产企业甚至可以为争取中国的和平发展环境贡献自己的力量。

“目前，大陆对台湾的投资只有房地产获得了台湾方面许可，”孟晓苏表示，他在2003年11月曾经到台湾考察过，也有很多朋友希望他到台湾投资房地产，但目前中房还在等待时机。孟晓苏表示，如果台湾不再闹“台独”，他愿意在条件许可时进入台湾投资房地产，促进两岸三通，带动台湾房地产市场活跃。

从台湾回来，孟晓苏接待了来北京访问的美国前总统克林顿。他告诉克林顿先生，中房集团和中国人民一样坚决反对台独，支持一个中国的立场，并希望海峡两岸能够和平相处，和平统一。克林顿非常赞同他的观点，即使在台湾访问也坚持了一贯的立场即支持一个中国的立场，又明确表示不同意美国政府向台湾销售军火。

孟晓苏告诉重庆的房地产开发商，克林顿是中国人民的好朋友，我们甚至可以邀请他在适当的时候到重庆来访问。

 

政府垄断土地供应将成历史？

本报记者专访中房集团董事长孟晓苏

走近孟晓苏③对话

在专访中房董事长孟晓苏的过程中，本报记者就重庆开发商和市民普遍关注的土地供应、房地产融资及房地产发展周期等一系列问题与其展开了对话。

稳定房价就是保护百姓利益

记者：目前人们普遍反映房价过高，你如何看待目前的房价过高的问题？

孟晓苏：目前房价在绝大多数地方还是比较合理的，但是在少数城市的确价格比较高，普通市民难以承受。

就整个房价上涨趋势来看，近年来全国商品房的价格确实上涨比较快。仔细分析，房价上涨的主要原因有三个方面，一是建安成本提高推动了房价上涨；二是建房标准提高从而导致房价上升；三是消费者的购房需求提升拉动了房价。普通市民感觉房价过高，主要是各地对经济适用房的开发量不足而高档楼盘较多，存在商品房结构不合理。

记者：国家从2004年起开始了对房地产行业的宏观调控，民间希望政府将房价降下来的呼声很高，你如何看待这种民间的声音？

孟晓苏：从全世界的房地产发展来看，房价不能降低。世界房地产市场房价的趋势是不断上涨的，有句名言叫做房屋拯救世界。

前几年，美国股市大跌，老百姓的财富大幅缩水。但由于同期美国的房地产升值较快，因此美国百姓的财富并没有减少，购买力也没有下降。国内股市从2002年以来，持久处于低迷的状态，每户股民在股市上的损失高达1.3万元。如果我国各大城市的房价下降，国家的经济发展将出现问题，而最受伤的还是老百姓，他们的房产占其财富的48%以上，房价下跌意味着他们的财富缩水。因此目前国家的宏观调控的主要目的是要降升幅，是要抑制房价增长而不是降房价。

去年全国物价指数上涨3.9%，居民100元钱放在家里一年缩水3.9元，存在银行的利息一年是2.25元，缴了利息税还剩1.8元，缩水2.1元。在中国，其实正是房价上涨抵消了“股市黑洞”和储蓄负利率给他们带来的损失。基于此，目前房地产也是老百姓主要的投资工具。

允许农村土地进入市场流转

记者：目前由于地方政府垄断土地供应，处于被征地地位的农民和在地方政府手中拿地的开发商都面临很大的压力，你如何看待这一问题？

孟晓苏：实际上耕地面积的减少与房地产建设用地并没有直接的关系。分析减少耕地的结构我们可以看到，由于城镇建设而占用耕地为217.6万亩，所占比例为12.7%，而新增城镇村庄的建设用地仅占其中的31%。因此紧缩地根在住宅建设和城镇建设上不要过分。现在城市土地拍卖的高地价和农村的“失地农民”问题已经成为了土地管理方面的两个突出问题。

现在“土地拍卖”成了土地供应的唯一方式。这种制度下，购买方是多元的，彼此进行竞争，而土地供应方却只有政府一家，单一供应者垄断着供应市场，造成高地价是必然的，也是造成房价过快上涨的重要原因。根据现行法律规定，农村建设用地只有由政府征用之后才能投资开发，这又形成土地提供方是多元的，而土地购买也只有政府一家。由此可以看出政府从两头垄断着土地市场，用垄断权利进行土地居间经营，却同时在两头制造出两种不良后果——城市的高地价和农村的失地农民。

解决的方法也并不复杂，就是改变目前地方政府利用垄断权进行土地居间经营的土地供应模式就可以解决。一方面，按照温家宝总理在前几天回答记者提问时所说，占用农民土地必须给予应有的补偿，土地出让金主要应该给予农民；另一方面，是要允许农村土地进入市场流转，使农民不至于成为城市化的牺牲群体，这是为农民要回对土地的支配权。

记者：孟博士能否预测一下，地方政府垄断土地供应的情况将在什么时候发生变化？

孟晓苏：去年，我向国务院主要领导上书打破地方政府垄断土地供应进行居间经营的土地供给方式，建议已经上达国土资源部和总理一级，并得到了领导层的广泛认可。但到底目前这样的土地供应模式还将持续多久，还要看新的制度设计和大众舆论对地方政府的影响和促进，可能有待时日。同时，由于目前地方政府很大一部分可支配收入来自于土地出让金，土地供给新制度的设计将取决于地方政府和中央政府的博弈结果。

是解决地产融资的新出路　

记者：目前有一个让重庆开发商普遍头痛的问题，那就是融资渠道单一，请问你有什么高见？

孟晓苏：目前我国还没有出现“房地产金融”，而只有“房地产信贷”。为此，要加快金融改革与创新，除了保持和发展居民住房抵押贷款的规模外，需要引进国外一些成熟的金融产品，ELTSR就是其中之一。

最近国外基金纷纷进入中国，收购和探询国内主要城市的收租物业，其中大部分是被称为ELTSR的房地产投资信托基金。依照国外有关法律规定，ELTSR被严格限定用于收购和拥有较高租金回报物业的基金，而且必须把每年收入的绝大部分以股利的形式分配给投资者。这使ELTSR成为一种高收益、低风险的特殊股票。如果将ELTSR与国内股市链接，还可以推动我国持久低迷的资本市场重新活跃。

记者：这一新的金融产品在中国发行存在多大风险？

孟晓苏：实际上，目前正在发展的ELTSR对中国内地的投资热，是因为其已经看到进入国内前景较好。一方面，内地有较高租金回报的房产，而且这些房产还有较大的升值空间；另一方面人民币的升值预期较大，而且对外资投资有税率优惠。国内不发行ELTSR，主要是担心这一金融产品可能带来风险，但目前在国内不发行ELTSR的风险已经远远大于发行ELTSR的风险。

个人简介

孟晓苏出生于1949年12月1978年3月－1982年1月北京大学中文系本科学生　
　
      1982年1月，就职中宣部新闻局。
　　
      1988年，担任全国人大常委会办公厅副局长、万里委员长秘书，同时开始在北京大学经济师从著名经济学家厉以宁、萧灼基等，进修研究生。

1990年底，取得了北京大学经济经济硕士学位。

1990年12月，孟晓苏走出了在旁人看来有着几许神秘的中南海，调任国家进出口商品检验局副局长。

1991年出任中房集团总经理。

1993.9－1996.5北京大学经济博士研究生。

1995.10－1996.3美国麻省理工印第安纳大学访问学者。

现任中房集团总裁、党委书记。

主要论著和研究

1990年以来，主编和撰写了《走向繁荣的战略选择》（与厉以宁等合著）、《房地产投资与交易》、《投资基金理论与实务》（与贾廷战合著）、《现代企业制度实务全书》、《中国房地财产发展的理论和政策研究》等10余部著作。